Die richtige Grundstücksgröße
Sobald Sie ein geeignetes Baugrundstück gefunden haben, stellt sich die Frage nach der richtigen Grundstücksgröße. Eines vorab: Ihre ideale Wunschgröße werden Sie nicht bekommen, denn gute Grundstücke sind rar und es müssen auch noch andere Kriterien wie Lage, Preis, Ausrichtung, Bebaubarkeit usw. berücksichtigt werden. Ein Grundstückskauf ist also immer ein Stück weit ein Kompromiss. Aber beginnen wir mit der Ermittlung der richtigen Grundstückgröße.
Die gesetzlichen Vorgaben für die Grundstücksgröße
Zuerst sollten Sie herausfinden, ob das Grundstück innerhalb eines Bebauungsplanes (auch B-Plan genannt) liegt. Wenn ja, regelt dieser oftmals folgende Punkte: Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ, Abstandflächen. Liegt kein B-Plan vor, wird wahrscheinlich nach §34 Baugesetzbuch gebaut. Hier geht es hauptsächlich darum, daß man sich bzgl. Dachform, Hausgröße usw. an den bereits bestehenden Häusern in der Nachbarschaft orientieren muß.
Die Grundflächenzahl GRZ
Sie gibt an, wieviel Prozent der Grundstücksfläche überhaupt bebaut werden dürfen. Liegt sie z.B. bei 0,3 (ein häufiger und realistischer Wert) und Ihr Grundstück ist 600m² groß, dann dürfen Sie 180m² davon bebauen (600m² x 0,3 = 180m²). Die Grundflächenzahl teilt sich in GRZ 1 und GRZ 2. Zur GRZ1 gehört die Grundfläche des Hauses und die Terrasse. Zur GRZ2 gehören die Stellplätze, Garagen, Wege, Gartenhäuser usw. Sie können unterschiedlich gewichtet bzw. auch überschritten werden.
Hier ein Berechnungsbeispiel (vereinfacht, deshalb ohne Unterscheidung zwischen GRZ 1 und 2):
| Bauliche Anlage | Länge in m | Breite in m | Fläche in m² |
|---|---|---|---|
| Haus, zweigeschossig, 140m² Wohnfläche | 10 | 8,4 | 84 |
| Terrasse | 5 | 4 | 20 |
| Doppelgarage 6x6m | 6 | 6 | 36 |
| Zwei KFZ-Stellplätze, je 3x6m | 6 | 6 | 36 |
| Weg von der Straße zum Eingang | 8 | 1,2 | 9,6 |
| Weg von der Garage zum Eingang | 4 | 1,2 | 4,8 |
| Gesamtsumme | 190,4 |
Die gesamte bebaute Fläche ist in unserem Beispiel also 190,4m². Nach unserer obigen GRZ Berechnung dürfen wir aber nur 180m² bebauen. Das Grundstück wäre also schon zu klein für dieses Haus mit den entsprechenden Außenanlagen. Zum Glück darf man die GRZ um ein gewisses Maß überschreiten, so dass es in unserem Beispiel wohl noch klappen sollte.
Die Geschossflächenzahl GFZ
Die GFZ gibt an, wieviel Wohn/Nutzfläche auf einem Grundstück errichtet werden darf. Sie liegt oft beim doppelten Wert der GRZ, das wäre in unserem Beispiel also 0,6. Bei einem Haus mit max. 2 Geschossen sollte die GFZ kein Problem darstellen, wenn die GRZ eingehalten wird. Die GFZ dient dazu, die Höhe der Häuser bzw. Anzahl der Geschosse zu begrenzen. Ohne GFZ könnte man praktisch ein Hochhaus bauen und die GRZ wäre eingehalten. Das soll verhindert werden.
Die Abstandsflächen
Abstandsflächen geben an, wie weit Gebäude von der Grundstücksgrenze entfernt sein müssen. Sie können länderspezifisch unterschiedlich ausfallen. In Bayern z.B. darf man Garagen bis zu einer Länge von 9m direkt auf die Grundstücksgrenze bauen, während das Haus selbst mind. 3m Abstand zu allen Grenzen haben muss. Eine Ausnahme bildet das Doppelhaus oder Reihenhaus. Hier dürfen die Häuser jeweils an der Schnittstelle zum nächsten Haus auf der Grundstücksgrenze stehen (müssen sie natürlich auch).
All diese Punkte und natürlich Sonderregelungen beeinflussen die Grundstücksgröße, aber auch durch die Auswahl Ihres Haustyps können Sie die benötigte Grundstückgröße beeinflussen.
Welche Grundstücksgröße für welchen Haustyp?
Wir haben das in Form einer Tabelle aufgelistet. Die jeweils absolute Grundstücksgröße hängt natürlich von der Größe bzw. Grundfläche des Hauses und der Außenanlagen wie Garage, Carport, Stellplätze, Terrasse, Wege usw. ab. In der Tabelle stehen nur Richtwerte, wir gehen hierfür von einer Wohnfläche von ca. 150m² für alle Haustypen aus.
| Haustyp | Benötigte Grundstücksgröße |
|---|---|
| Reihenmittelhaus | sehr klein (ca. 250-350m²) |
| Reiheneckhaus | klein (ca. 300-450m²) |
| Doppelhaushälfte | klein (ca. 300-450m²) |
| Einfamilienhaus | normal (ca. 550-800m²) |
| Bungalow | groß (ca. 650-1000m²) |